您的位置：業(yè)內(nèi)人士表示，2025年保利發(fā)展圍繞“穩(wěn)經(jīng)營、提效益、求發(fā)展”戰(zhàn)略，成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)能持續(xù)盈利的房企之一，其經(jīng)營韌性和抗風(fēng)險能力在市場調(diào)整期表現(xiàn)突出。
精準(zhǔn)營銷+優(yōu)質(zhì)土儲 筑牢業(yè)績根基
對房企而言，銷售業(yè)績不僅是衡量企業(yè)競爭力的直觀標(biāo)尺，更是其在市場下行期保障現(xiàn)金流安全、維系經(jīng)營基本盤的關(guān)鍵依托。
機(jī)構(gòu)報告顯示，上半年保利發(fā)展的銷售額和銷售面積均維持在行業(yè)第一規(guī)模。具體來看，上半年保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額1451.71億元，實現(xiàn)簽約面積713.54萬平方米。
領(lǐng)先的銷售業(yè)績離不開公司對市場的精準(zhǔn)預(yù)判和積極的銷售策略。保利發(fā)展表示，年初公司確立了全面搶抓銷售、增量存量分類施策的策略。一季度把握市場窗口，優(yōu)化產(chǎn)品、提升展示，取得630億元簽約的良好開局；二季度市場有所下行，公司緊抓五一關(guān)鍵節(jié)點、用好房票安置等政策機(jī)會，穩(wěn)住市場份額。
在存量方面，保利發(fā)展推行“老盤新作、全面煥新”，通過推動存量項目調(diào)規(guī)調(diào)產(chǎn)品等方式加速去化。財報顯示，上半年公司存量項目簽約銷售394萬平方米，銷售金額514億元，占比達(dá)35%。
增量項目亦有效改善了上半年的銷售質(zhì)量。報告顯示，期內(nèi)公司2022年及之后獲取的增量項目合計簽約金額約937億元，占比65%，較2024年全年進(jìn)一步提升了5個百分點。同時，公司38個核心城市銷售貢獻(xiàn)同比提升3個百分點至92%，其中在上海、廣州、成都、西安等9個核心城市排名第一，在石家莊、福州等8個核心城市排名前三，廣佛、太原、石家莊等7個核心城市市占率突破15%，重點城市競爭優(yōu)勢持續(xù)鞏固。
需要指出的是，土儲的規(guī)模充足度與布局合理性，直接決定銷售業(yè)績的可持續(xù)性和去化速度。上半年，保利發(fā)展持續(xù)提高資源投放的精準(zhǔn)度，優(yōu)化土儲結(jié)構(gòu)。
報告顯示，上半年公司在北京、上海、杭州、西安等核心城市新拓項目26個，總地價509億元，總計容面積228萬平方米；拓展金額權(quán)益比為87%，穩(wěn)定在近年較高水平。其中，8個項目已首開銷售，簽約超40億元。
截至6月末，保利發(fā)展待售項目計容面積為5855萬平方米，較年初下降403萬平方米。其中，增量項目計容面積約894萬平方米，隨著產(chǎn)品品質(zhì)與運營效率的系統(tǒng)性提升，將實現(xiàn)較快的開發(fā)銷售。
保利發(fā)展表示，公司持續(xù)升級客研方法論，聚焦38個重點城市重點板塊及高端客戶群，形成的研究成果為投資立項研判提供重要支持。
以客戶需求為核心 “三好戰(zhàn)略”驅(qū)動品質(zhì)升級
好產(chǎn)品是打開市場的鑰匙，是贏得認(rèn)可的基石。近年來，保利發(fā)展對“好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活”戰(zhàn)略的執(zhí)著踐行與精準(zhǔn)落地，無疑是其實現(xiàn)銷售領(lǐng)跑的核心驅(qū)動力。
早在2023年公司提出行業(yè)進(jìn)入“高質(zhì)量發(fā)展的品質(zhì)時代”時，保利發(fā)展便著力構(gòu)建四階八維全流程品質(zhì)管理體系。今年上半年，公司更是基于22萬余條客戶調(diào)研數(shù)據(jù)，以“好生活”為綱領(lǐng)，設(shè)計策劃“好產(chǎn)品”和“好服務(wù)”，在產(chǎn)品體系構(gòu)建、品質(zhì)保障、用戶服務(wù)等領(lǐng)域持續(xù)突破。
在產(chǎn)品體系方面，保利發(fā)展深化產(chǎn)品品牌體系，建立產(chǎn)品、服務(wù)與生活場景的關(guān)聯(lián)；并基于客研與客戶畫像，深化產(chǎn)品品牌與在地文化、生活需求的結(jié)合，打造匹配需求的在地化產(chǎn)品。其中，新增的“天奕”子品牌，在廣州、上海的首開均優(yōu)于立項預(yù)期，截至目前累計簽約超75億元。
品質(zhì)保障方面，公司深化全流程品質(zhì)管理體系，構(gòu)建覆蓋投資、定位、建造、交付四階段和設(shè)計、宣傳、建造、體驗、交付、服務(wù)等八大維度的品質(zhì)呈現(xiàn)；同時通過53個核心管理動作明確權(quán)責(zé)與目標(biāo)，細(xì)化品質(zhì)管理全流程；并依托“100個保式細(xì)節(jié)”，圍繞“三堂六線”細(xì)化工藝指引，保障品質(zhì)落地。
客戶體驗方面，公司上線“端菜行動”，即業(yè)主提需求、公司供服務(wù)：一方面整合熱線與呼叫中心、編制《服務(wù)樓書》響應(yīng)需求；另一方面開展開放日、推行“貼膜交付”與“一房五驗”，優(yōu)化體驗與交付質(zhì)量。
憑借在產(chǎn)品打造、品質(zhì)保障、客戶服務(wù)等維度的創(chuàng)新突破，保利發(fā)展獲評“2025尋找中國好房子示范企業(yè)”等多項榮譽，位列“2025中國房地產(chǎn)品牌影響力百強企業(yè)”榜首。
業(yè)內(nèi)人士表示，好產(chǎn)品是承載居住需求的根本，好生活是兌現(xiàn)居住價值的核心，好服務(wù)是維系客戶粘性的關(guān)鍵。權(quán)威榮譽的背后，不僅是市場對企業(yè)的認(rèn)可，更是對保利發(fā)展響應(yīng)國家“好房子”戰(zhàn)略、推動行業(yè)品質(zhì)升級的肯定。
財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健優(yōu)化 “三大主業(yè)”構(gòu)筑新競爭力
正是基于精準(zhǔn)的投資把控、持續(xù)的產(chǎn)品創(chuàng)新，以及對市場需求的深刻理解，在行業(yè)整體承壓的背景下，保利發(fā)展成為上半年行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多仍保持盈利的房企之一。
報告顯示，上半年，保利發(fā)展現(xiàn)金流充裕、融資渠道通暢、債務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，核心財務(wù)指標(biāo)“穩(wěn)中有進(jìn)、持續(xù)向好”，展現(xiàn)出強勁的抗風(fēng)險能力。
現(xiàn)金流方面，上半年保利發(fā)展大力搶抓銷售回籠。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)實現(xiàn)銷售回籠1448億元，綜合回籠率100%，同比提高15個百分點；當(dāng)期銷售回籠率65.3%，同比提升9個百分點。基于此，期內(nèi)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入160億元，實現(xiàn)同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；期末貨幣資金余額1386億元，占總資產(chǎn)比例超10%，另有593億元已售待回籠資金，未來可動用資金充裕。
在融資方面，上半年公司新增有息負(fù)債平均成本降低21BP至2.71%，期末綜合成本2.89%，融資成本進(jìn)一步下降。其中，期內(nèi)成功發(fā)行國內(nèi)首單現(xiàn)金類定向可轉(zhuǎn)債，發(fā)行規(guī)模85億元，6年期綜合成本2.32%。年初至今發(fā)行公司債和中期票據(jù)95億元，期末直接融資比重提升至21.53%。此外，公司用足政策空間，經(jīng)營物業(yè)貸款凈增29億元，最長期限達(dá)30年，期末經(jīng)營物業(yè)貸款余額339億元。
從結(jié)構(gòu)來看，截至6月末，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比21.4%，較年初下降2.9個百分點。報告期末，公司資產(chǎn)負(fù)債率73.53%，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為63.30%、凈負(fù)債率為59.64%，較期初分別下降0.82、1.40和3.02個百分點，債務(wù)安全穩(wěn)步提高。
展望未來，保利發(fā)展已經(jīng)為長期發(fā)展做好布局。今年保利發(fā)展率先提出“三大主業(yè)”中長期戰(zhàn)略規(guī)劃，通過“不動產(chǎn)投資開發(fā)、不動產(chǎn)經(jīng)營、不動產(chǎn)綜合服務(wù)”創(chuàng)新引領(lǐng)行業(yè)新發(fā)展模式。
在不動產(chǎn)經(jīng)營方面，上半年公司實現(xiàn)資產(chǎn)經(jīng)營收入25.4億，同比提升13%。截至報告期末，公司酒店、購物中心、寫字樓、租賃住房等資產(chǎn)在營面積573萬平方米，較上年末增加39萬平方米。其中在營租賃住房2.6萬間，較上年末增加18%。購物中心板塊推出“開新時光季”，累計吸引客流2530萬人次。社區(qū)商業(yè)全國新增招商13萬平方米，是去年全年的兩倍。
不動產(chǎn)服務(wù)方面，旗下保利物業(yè)堅定市場化發(fā)展路線，期內(nèi)新拓第三方項目單年合同金額14.06億元，同比增長17%；第三方在管面積增加至5.5億平方米，占比達(dá)65.9%；第三方物管收入27.78億元，同比增長20%。截至報告期末，保利物業(yè)合同管理面積9.96億平方米，在管面積8.34億平方米；實現(xiàn)營業(yè)收入84億元，歸母凈利潤8.9億元，同比分別提升6.6%、5.3%。
業(yè)內(nèi)人士指出，在市場調(diào)整期內(nèi)，保利發(fā)展一方面實現(xiàn)銷售領(lǐng)跑、財務(wù)優(yōu)化的經(jīng)營成果，另一方面通過“三好戰(zhàn)略”升級產(chǎn)品服務(wù)、依托“三大主業(yè)”前瞻布局，戰(zhàn)略與業(yè)績的協(xié)同發(fā)力，有力彰顯頭部房企的綜合韌性。
