亞洲房地產(chǎn)市場冷熱不均

在土地私有的柬埔寨，公寓多以單體樓為主。盡管出現(xiàn)一定程度的供大于求，金邊等主要城市的房地產(chǎn)市場仍然被廣泛看好。

韓國房價近期持續(xù)上漲，其中首爾市江南地區(qū)漲幅最大。圖為俯瞰位于江南地區(qū)的松坡區(qū)。 本報記者 白云飛攝

新冠肺炎疫情給亞洲經(jīng)濟造成了嚴(yán)重影響，不過隨著亞洲各國經(jīng)濟逐步復(fù)蘇，尤其是各國央行持續(xù)維持較低利率水平，并通過寬松的財政和貨幣政策助推經(jīng)濟增長，亞洲房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)穩(wěn)步但不均衡的回暖格局。在韓國，房價陷入不降反升、“越調(diào)越漲”的怪圈，成為擺在決策者面前的難題;在新加坡，盡管經(jīng)濟低迷，房地產(chǎn)業(yè)卻逆勢而行，市場表現(xiàn)韌性十足;在柬埔寨，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一定程度的供大于求，但是受多重利好影響，金邊等主要城市的房地產(chǎn)市場仍然前景良好。

韓國房價越調(diào)越漲

韓國出臺多項調(diào)控政策試圖“冷卻”樓市，但房價卻“越調(diào)越漲”。韓國政府未來將把政策重點集中在擴大住房供應(yīng)上。

2020年，韓國房價經(jīng)歷了過去9年來最快的增長，同比漲幅達5.36%。此輪上漲始于2016年，次年就職的韓國總統(tǒng)文在寅盡管從上臺伊始就展現(xiàn)了迎擊房地產(chǎn)泡沫的決心，截至去年底共出臺24輪調(diào)控政策試圖“冷卻”樓市，但韓國房價卻出現(xiàn)了“越調(diào)越漲”的怪象。首爾公寓的平均交易價格從2017年5月的每套6.06億韓元(約合人民幣352.1萬元)漲到2020年12月的9.47億韓元(約合人民幣550.2萬元)，漲幅達56%。

擴大供給平穩(wěn)市場預(yù)期

針對韓國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，韓國相關(guān)部門官員在接受記者采訪時表示，本屆政府對大城市中心老舊小區(qū)的拆遷改造持消極態(tài)度，給民眾以住房供應(yīng)不足的預(yù)期，并被市場投機者所利用。韓國政府似乎也找到了癥結(jié)所在，文在寅在今年1月11日的新年賀詞中表示，將把政策重點集中在擴大住房供應(yīng)上。

2月4日，韓國政府公布新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，宣布針對鐵路沿線地區(qū)、準(zhǔn)工業(yè)地區(qū)、低層建筑居住區(qū)實行由政府親自指定區(qū)域、公共機構(gòu)主導(dǎo)項目推進的公共住宅綜合項目，計劃到2025年在全國大城市新增住房供應(yīng)83.6萬套。其中在首爾和京畿道地區(qū)分別新增32.3萬套和29.3萬套，住房供應(yīng)規(guī)模創(chuàng)文在寅政府之最。國土交通部長官卞彰欽表示，政府還將改善住房申購制度，新增住房中的80%將實行限價房制度，為新婚夫婦、生平首套住房購買者和40歲上下無房家庭創(chuàng)造更多的購買住房機會。

大幅提升房產(chǎn)公示價格

自2005年以來，韓國政府每年3月都發(fā)布全國范圍內(nèi)具體到每一套房產(chǎn)的政府公示價格。公示價格是韓國人測算個人財產(chǎn)稅、綜合房地產(chǎn)稅等持有稅的基準(zhǔn)，也與繳納國民健康保險等社會公共負(fù)擔(dān)費用相關(guān)聯(lián)，因此公示價格的調(diào)整將極大地影響韓國人的稅費支出。

本月16日，韓國國土交通部公示了最新的全國房產(chǎn)公示價格，相較去年漲幅均值達到19%，這是近14年來的最大上漲。其中公示價格超過9億韓元(約合人民幣523.3萬元)的住房共有52.46萬套，占全國住房總量的3.7%，而去年這一數(shù)字為30.94萬套，同比增幅達到69.3%。根據(jù)韓國的規(guī)定，公示價格高于9億韓元的住房將被征收高額的綜合房地產(chǎn)稅。以首爾江南地區(qū)公示價格超過20億韓元(約合人民幣1162.8萬元)的房屋為例，房主需繳納的綜合房地產(chǎn)稅約1000萬韓元(約合人民幣5.8萬元)。一些去年無需繳納綜合房地產(chǎn)稅而今年公示價格又突破9億韓元的住房，房主需繳納的持有稅漲幅幾近翻倍。韓國政府正是希望借此增加房地產(chǎn)市場投機者的持有成本，達到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。由于韓國各項房地產(chǎn)稅的起算日期為6月1日，專家預(yù)測，會有一部分擁有多套住宅的家庭，為規(guī)避較多稅費，選擇在3月至4月緊急出售手中的多余住房。

加大稅收杠桿力度

稅收是韓國政府敲擊房地產(chǎn)泡沫的又一根“大棒”。根據(jù)最新頒布的房地產(chǎn)相關(guān)稅收標(biāo)準(zhǔn)，從今年6月起，擁有3套及以上(政府指定的房價上漲過快地區(qū)擁有2套及以上)住房的家庭，綜合房地產(chǎn)稅稅率將由0.6%至3.2%上調(diào)至1.2%至6.0%。在交易環(huán)節(jié)，目前的轉(zhuǎn)讓稅基礎(chǔ)稅率為6%至45%，房價上漲過快地區(qū)的2套及以上住宅在此基準(zhǔn)上上浮10%，3套及以上住宅上浮20%。而從今年6月起，多套住宅轉(zhuǎn)讓稅的稅率最高將達65%至75%，這還未包括地方所得稅。

另外，韓國政府從去年開始推進“公示價格現(xiàn)實化計劃”，即爭取在2030年以前，使房產(chǎn)公示價格達到市場實際交易價的90%。參照首爾去年住房平均成交價9.65億韓元(約合人民幣561萬元)，到2030年將有約一半的首爾住房需繳納綜合房地產(chǎn)稅，而今年這一比例是16%。

市場出現(xiàn)降溫跡象

如果說韓國房地產(chǎn)市場在2月4日政府新調(diào)控政策出臺后還只是持觀望態(tài)度的話，今年的房產(chǎn)公示價格就猶如一盆冰水，讓越來越多在房地產(chǎn)市場投資的韓國人恢復(fù)了清醒。根據(jù)韓國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)網(wǎng)站“Asil”提供的信息，3月16日當(dāng)天首爾的掛房量較一個月前(2月16日)猛增了16.8%，光州、大邱、京畿道等地的漲幅更是高達35%、28.7%和19.2%。從房屋交易來看，房產(chǎn)成交價格也出現(xiàn)了松動。首爾江南區(qū)、江東區(qū)、九老區(qū)的一些公寓成交價格均較日前最高成交價有所下滑，一路上行的房價走勢受到了遏制。

但如果就此判斷韓國房地產(chǎn)市場行情拐點已現(xiàn)還為時尚早，文在寅政府的當(dāng)務(wù)之急是如何避免去年首爾房價“降3000萬(韓元)，漲1億(韓元)”的現(xiàn)象再現(xiàn)。

同時還必須看到此輪房地產(chǎn)政策的一些負(fù)面影響。一些未參與炒房的單套住房家庭可能面臨更重的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，多套住房家庭很可能將稅負(fù)向租戶傳導(dǎo)。由于住房支出約占韓國人可支配收入的三分之一，相關(guān)費用的增加勢必在一定程度上抑制韓國民眾的消費意愿，最終給亟需盡快走出新冠肺炎疫情沖擊的韓國經(jīng)濟帶來巨大考驗。

新加坡量化寬松提升樓市

2021年第一季度，新加坡房地產(chǎn)業(yè)交易需求強勁，量價齊升。新加坡政府在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場健康成長的同時，已準(zhǔn)備好隨時采取降溫措施。

2021年第一季度，新加坡房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟低迷中繼續(xù)強勁增長，延續(xù)了去年經(jīng)濟下行中逆勢有力增長的良好態(tài)勢。組屋、公寓和豪華住宅交易活躍，各種類型的寫字樓買賣興旺，市場人氣集聚高漲，房產(chǎn)交易量價齊升。

今年前2個月，新加坡房地產(chǎn)業(yè)交易需求強勁，有點“火爆”。3月4日，新加坡房地產(chǎn)聯(lián)合交易網(wǎng)SRX發(fā)布的預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，2月份的轉(zhuǎn)售組屋數(shù)量同比增長29.8%，整體價格同比上漲8.3%，轉(zhuǎn)售價格已連續(xù)8個月上漲。1月份，組屋成交2165套，同比增長29.8%。同期，新私宅售出1609套，環(huán)比增長32.2%，創(chuàng)2018年7月份以來的最高銷量。今年將有25530套組屋達到滿5年的最低居住年限，經(jīng)濟師預(yù)計組屋轉(zhuǎn)售市場將繼續(xù)保持增長勢頭，成交量全年或可超過2.5萬套。

新加坡經(jīng)濟在去年創(chuàng)歷史紀(jì)錄地下行和今年仍在低迷的情況下，房地產(chǎn)業(yè)為何能闊步逆勢而行，并且交易活躍、需求強勁呢?

首先，新加坡資本市場資金增加和流動充裕。全球經(jīng)濟在新冠肺炎疫情的巨大沖擊下，各國都不同程度地采取量化寬松措施，大量印鈔并投入市場，導(dǎo)致資本市場充裕，加之全球利率處于超低水平，為防止通貨膨脹帶來的貨幣貶值，大量各類資本流進房地產(chǎn)市場。新加坡作為世界金融中心之一，情況也是如此。

其次，新加坡家庭擁有的凈財富值增加提升了購買力。根據(jù)新加坡金融管理局發(fā)布的《金融穩(wěn)定評估》報告，新加坡家庭的凈財富(家庭資產(chǎn)扣除家庭債務(wù))在2019年第三季度是國內(nèi)生產(chǎn)總值的3.8倍，2020年第三季度已增加至4.4倍。社會家庭的現(xiàn)金與銀行存款等總流動資產(chǎn)額也已超過總負(fù)債額。在經(jīng)濟氛圍整體不好的環(huán)境下，為保持貨幣資產(chǎn)增值，投入房地產(chǎn)是相對風(fēng)險較小且盈利的不錯選擇。

再次，新加坡居民的樂觀情緒帶動交易活躍。疫情防控已邁入解封的第三階段，加上疫苗接種計劃有序推進，進一步提振了居民對樓市的樂觀情緒，加之政府售地計劃土地供應(yīng)量有限、開發(fā)商私宅庫存量下降、開發(fā)商近期推出新樓盤、市場可供交易的組屋數(shù)量增加，以及部分屋主轉(zhuǎn)售私宅套利等因素，帶動非有地私宅轉(zhuǎn)售價格繼續(xù)上漲。

最后，境外客戶和資金的流入起到了間接助推作用。新移民的購房需求，外來企業(yè)客戶對私宅的租賃需求等，對市場也起到一定支撐作用。仲量聯(lián)行(JLL)2月份的一份報告指出，隨著亞太地區(qū)國家恢復(fù)內(nèi)部旅游，來自中國的科技、資產(chǎn)管理與金融企業(yè)，以及國際企業(yè)擴大區(qū)域規(guī)模的投資將繼續(xù)增加，對疫情期間相對低迷的辦公寫字樓的租金將起到支撐作用，新加坡的商業(yè)房地產(chǎn)市場預(yù)料將明顯好轉(zhuǎn)。

新加坡房地產(chǎn)市場去年以來交易“火熱”的現(xiàn)象，已經(jīng)引起政府的高度關(guān)注。2月16日，新加坡副總理兼經(jīng)濟政策統(tǒng)籌部長及財政部長王瑞杰表示，低利率可能造成房地產(chǎn)價格扭曲，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的巨大風(fēng)險，政府不愿看到房地產(chǎn)市場走勢超越宏觀經(jīng)濟的基本面。

目前，新加坡政府在高度關(guān)注房地產(chǎn)市場健康成長的同時，已準(zhǔn)備好隨時采取降溫措施，相關(guān)嚴(yán)厲調(diào)控政策已箭在弦上。新加坡貿(mào)工部預(yù)測，2021年GDP將增長4%至6%。經(jīng)濟師分析認(rèn)為，即使政府出手適度干預(yù)，預(yù)計2021年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持整體量價齊升、穩(wěn)中增長的態(tài)勢。

柬埔寨房產(chǎn)市場供大于求

從2019年下半年開始，由于受到全球和柬埔寨經(jīng)濟下滑的影響，住宅、寫字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。新冠肺炎疫情更使柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)驟然遇冷。

房地產(chǎn)業(yè)一直是柬埔寨經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，也是外來直接投資的重點領(lǐng)域。首都金邊曾在2018年以16.78%的房價漲幅和29.4%的投資回報率領(lǐng)跑全球。根據(jù)柬埔寨國土、城市規(guī)劃和建設(shè)部數(shù)據(jù)，2019年柬埔寨建筑業(yè)共吸引了114億美元投資，同比增長98.4%。

從2019年下半年開始，由于受到全球和柬埔寨經(jīng)濟下滑的影響，住宅、寫字樓、商鋪和酒店式公寓等均出現(xiàn)了不同程度的供大于求。2020年，受到新冠肺炎疫情影響，柬埔寨房地產(chǎn)業(yè)更是驟然遇冷。根據(jù)世邦魏理仕的統(tǒng)計，全年批準(zhǔn)建筑項目數(shù)略增1%，達到4841個，但是投資額卻降至78億美元，下降32.7%。

以首都金邊為例，2020年新增公寓3778個單元，同比增加17.6%。各檔次公寓售價和租金均出現(xiàn)下跌。商業(yè)地產(chǎn)方面，金邊全年新增11座中央寫字樓，面積同比增加34%，租用率卻下降了7.8%。新增5個購物中心，面積同比增加17.6%，租用率同樣下降5.9%。2020年全年僅新增一處酒店式公寓，甲級和乙級酒店式公寓的平均租金均大幅下跌13.45%和10.08%。世邦魏理仕預(yù)測，2021年將有更多各類型產(chǎn)品入市，供大于求的情況將進一步加劇，售價和租金還將繼續(xù)走低。

柬埔寨摩根地產(chǎn)集團首席執(zhí)行官丁永軍表示，2021年雖然住宅項目啟動不多，但準(zhǔn)備入場的貨量龐大，預(yù)計住宅的去庫存和租賃水平恢復(fù)仍需要經(jīng)歷較長的時間。盡管2020年四季度寫字樓租金下滑趨勢有所放緩，釋放出相對積極的信號，但普通寫字樓招商仍較困難。

樂城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長曲士勤表示，金邊公寓多為高容積率的單體樓，這些項目為了快速回籠資金，自新冠肺炎疫情暴發(fā)以來不斷下調(diào)售價，帶動了市場趨勢下行。

鑒于柬埔寨政府在抗疫和經(jīng)濟救助方面的良好表現(xiàn)，丁永軍對柬埔寨經(jīng)濟的復(fù)蘇充滿信心。他表示，在柬埔寨政府發(fā)布的《2019—2023年國家發(fā)展戰(zhàn)略計劃》中，有164億美元用于改善基礎(chǔ)設(shè)施，這將大大推動城鎮(zhèn)化進程，進而帶動房地產(chǎn)市場獲得更大發(fā)展。

曲士勤認(rèn)為，2020年以來，各國央行紛紛通過貨幣寬松政策刺激經(jīng)濟。此時將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為固定資產(chǎn)，是民眾資產(chǎn)保值增值的最佳方式。金邊是柬全國人口最多的城市。按照規(guī)劃，到2035年，金邊將被建設(shè)成為可以容納500萬人口的國際大都市。人口增量帶來的住房需求，預(yù)示著柬埔寨尤其是金邊房地產(chǎn)市場的巨大增長前景。而《中柬自貿(mào)協(xié)定》和《區(qū)域全面經(jīng)濟伙伴關(guān)系協(xié)定》的簽署，談判接近完成的《韓柬自貿(mào)協(xié)定》和即將出臺的新《投資法》，以及2022年東盟系列峰會和2023年東南亞運動會的舉辦，必將吸引各國政要和商旅人士前來，有望帶動柬埔寨經(jīng)濟強勁反彈，房地產(chǎn)業(yè)也將迎來新的發(fā)展紅利。

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