月租費(fèi)高、捆綁催繳、限制進(jìn)出……

停車不該只是物業(yè)說了算

價(jià)格該由誰來定、能否和物業(yè)費(fèi)捆綁催繳，因繳費(fèi)糾紛能否限制業(yè)主停車……眼下，業(yè)主、物業(yè)、開發(fā)商因?yàn)橥＼嚴(yán)U費(fèi)的分歧屢現(xiàn)糾紛，這也成了困擾小區(qū)停車管理的難題。

月租費(fèi)太高引爭(zhēng)議

“一個(gè)車位一個(gè)月就要上千元，太貴了。”近日，豐臺(tái)一小區(qū)屢屢收到投訴。

一位業(yè)主介紹，去年6月底收房入住時(shí)，地下車庫(kù)中的車位只售不租，未購(gòu)車位的業(yè)主暫且在小區(qū)里免費(fèi)停車。今年5月底，物業(yè)突然發(fā)布通知，從6月12日起，無車位車輛不能進(jìn)入地下車庫(kù)，如有特殊情況需短時(shí)進(jìn)入車庫(kù)，需配合門崗登記。

6月12日那天，數(shù)位沒有購(gòu)買車位的業(yè)主被攔在了小區(qū)外。

“買房時(shí)，售樓處工作人員介紹車位可租可售，怎么就突然不讓進(jìn)了？”面對(duì)業(yè)主的質(zhì)疑，經(jīng)過協(xié)商，物業(yè)最終開門放行。

隨后，在業(yè)主的要求下，開發(fā)商和居民代表就車位租費(fèi)進(jìn)行的洽談中，開發(fā)商提出車位出租價(jià)格每月1500元，另加車位管理費(fèi)150元。

“我們不屬于高檔小區(qū)，而且附近比我們地段好、房?jī)r(jià)高的小區(qū)，一個(gè)月停車費(fèi)800元，一些小區(qū)停車費(fèi)每月才四五百元。”業(yè)主紛紛猜測(cè)，開發(fā)商是利用高價(jià)租費(fèi)倒逼業(yè)主購(gòu)買車位。

對(duì)于偏高的月租費(fèi)大家不能接受，協(xié)商不歡而散后，業(yè)主和開發(fā)商在停車問題上仍處于僵持狀態(tài)，“最近，人防車位上還裝了地鎖，沒有購(gòu)買車位的業(yè)主只能避開地鎖插空停車了。”

“街道多次和開發(fā)商溝通，希望適當(dāng)調(diào)整價(jià)格。可作為車位產(chǎn)權(quán)人，開發(fā)商有自主定價(jià)的權(quán)利。”屬地街道相關(guān)工作人員介紹：“目前，相關(guān)部門已介入，開發(fā)商的報(bào)價(jià)調(diào)整到每月1200元。”

8月11日，售樓處負(fù)責(zé)車位租賃和買賣的銷售介紹，車位月租價(jià)格將在8月中下旬確定，價(jià)格在每月1200元至1500元左右，業(yè)主們可以先參考，最終價(jià)格以公示為準(zhǔn)。

■點(diǎn)評(píng)

業(yè)主對(duì)小區(qū)停車費(fèi)有無話語權(quán)？

對(duì)于業(yè)主的疑問，律師魏曉東介紹，這要區(qū)分車位的不同類型，開發(fā)商自建的地下車庫(kù)，且開發(fā)商取得了單獨(dú)的車庫(kù)產(chǎn)權(quán)，辦理完經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)備案手續(xù)，開發(fā)商對(duì)外出租時(shí)可以自主定價(jià)。

“雖然開發(fā)商對(duì)自有車位停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有自主定價(jià)權(quán)，但開發(fā)商定價(jià)不能嚴(yán)重脫離實(shí)際向業(yè)主漫天要價(jià)。開發(fā)商的定價(jià)行為要遵守價(jià)格法的相關(guān)規(guī)定，若開發(fā)商收取的停車費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過高，小區(qū)業(yè)主可以請(qǐng)求業(yè)主委員會(huì)跟開發(fā)商談判，切實(shí)維護(hù)業(yè)主利益。同時(shí)，也可選擇向價(jià)格管理部門投訴舉報(bào)，由政府部門責(zé)令開發(fā)商整改。”魏曉東說。

先交物業(yè)費(fèi)再辦停車

“先把物業(yè)費(fèi)交了，不交物業(yè)費(fèi)不能辦理續(xù)租停車位手續(xù)。”因?yàn)?月初，停車費(fèi)到期，在交費(fèi)時(shí)，家住大興一小區(qū)的胡欣被物業(yè)工作人員的一句話頂?shù)蒙艘欢亲託狻?/p>

“物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)是兩碼事，憑什么要‘捆綁’收費(fèi)？”胡欣介紹，從2017年入住小區(qū)開始，物業(yè)就要求業(yè)主先繳清物業(yè)費(fèi)，才能辦理停車?yán)U費(fèi)手續(xù)。抱著不想跟物業(yè)鬧僵的態(tài)度，居民還是每次都先繳納了物業(yè)費(fèi)，可大家總感覺心里別扭，像是吃了“啞巴虧”。

為何要“捆綁式催收”物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)？

胡欣道出了其中的玄機(jī)：物業(yè)費(fèi)一年一交，停車費(fèi)半年一交，總能碰上物業(yè)費(fèi)先到期，停車費(fèi)后到期的情況。如果你想租小區(qū)的停車位、交停車費(fèi)，就必須先繳清物業(yè)費(fèi)，之前也不能有拖欠。否則“月租車”就會(huì)變成臨停車，停車時(shí)間一長(zhǎng)可是筆不小的費(fèi)用。這樣，就能盡可能保證如期收到物業(yè)費(fèi)了。

“之所以大家繳納物業(yè)費(fèi)的積極性不高，是因?yàn)闃I(yè)主對(duì)于物業(yè)的服務(wù)不滿意。”胡欣掰著指頭數(shù)著物業(yè)管理的不足：亂停的電動(dòng)車沒人管；路燈壞了長(zhǎng)時(shí)間不修；電梯維修不及時(shí)；有天中午停水，老人在家等著給孩子做飯，卻怎么都聯(lián)系不上物業(yè)工作人員……

胡欣無奈地說：“相信大部分業(yè)主不是不想交物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)的服務(wù)和捆綁催收的態(tài)度讓人無法接受。”

■點(diǎn)評(píng)

“捆綁”收繳停車費(fèi)是否可取？

魏曉東說，停車費(fèi)和物業(yè)費(fèi)是兩個(gè)不同的法律概念：停車費(fèi)是停車場(chǎng)所對(duì)機(jī)動(dòng)車停放的收費(fèi)，物業(yè)接受委托代為收取停車費(fèi)，與物業(yè)向業(yè)主提供的物業(yè)管理服務(wù)不能混為一談，更不能捆綁繳納。“捆綁式催繳”侵害了業(yè)主作為消費(fèi)者的公平交易權(quán)。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，消費(fèi)者在接受服務(wù)時(shí)，有權(quán)獲得質(zhì)量保障、價(jià)格合理、計(jì)量正確等公平交易條件，有權(quán)拒絕經(jīng)營(yíng)者的強(qiáng)制交易行為。

具有豐富基層社區(qū)治理經(jīng)驗(yàn)的北京聯(lián)合大學(xué)教授李凌說，繳納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主的義務(wù)，如果物業(yè)服務(wù)確實(shí)有瑕疵，業(yè)主正確的處理辦法是用合法手段維權(quán)，例如溝通、找業(yè)委會(huì)出面等等，而不是拒繳物業(yè)費(fèi)。如果有業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)缺乏資金，實(shí)際上也侵犯了正常繳納物業(yè)費(fèi)業(yè)主的利益。

私家車進(jìn)了黑名單

家住豐臺(tái)某小區(qū)的陳吉，因?yàn)槭欠窭U納停車費(fèi)產(chǎn)生了糾紛，她的私家車?yán)搿昂诿麊巍绷恕?/p>

8月3日上午，送孩子去醫(yī)院后回家的陳吉看到小區(qū)門口電子屏幕顯示，她的車被進(jìn)了“黑名單”。

“我著急取東西送孩子去醫(yī)院……”陳吉不斷跟保安解釋，保安才開了門。20分鐘后，陳吉返回時(shí)，保安又以沒有交停車費(fèi)為由不讓她車開出大門。無奈之下，陳吉報(bào)了警，在民警的協(xié)調(diào)下，她才離開小區(qū)。

“昨天剛回小區(qū)，今天就告訴我車加入‘黑名單’了。”

“最近，因?yàn)橥＼囐M(fèi)的問題，糾紛不斷，小區(qū)門口總堵車，煩死人了……”業(yè)主們議論紛紛：這幾天，不少居民開車進(jìn)出小區(qū)都受到了影響。

陳吉說，占用業(yè)主共有道路或其他場(chǎng)地的停車位屬于業(yè)主共有，需要通過業(yè)主共同決議或和業(yè)主協(xié)商，超過半數(shù)業(yè)主同意才可以收費(fèi)。有的業(yè)主就填過一張簡(jiǎn)單的“停車服務(wù)調(diào)查問卷”，且不說是否符合流程規(guī)范，還有包括她在內(nèi)的不少居民連這張問卷都沒見過，物業(yè)就直接貼出告示，一個(gè)月收費(fèi)150元。此外，小區(qū)劃了900個(gè)停車位，光業(yè)主的第一輛車就有不下1200輛，即便交了停車費(fèi)，回來晚了還是沒處停車。

■點(diǎn)評(píng)

鬧糾紛能限制車輛進(jìn)出小區(qū)？

魏曉東說，業(yè)主是否繳納停車費(fèi)、繳納多少停車費(fèi)與能否開車進(jìn)出小區(qū)不是同一法律關(guān)系。業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分享有權(quán)利，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有，業(yè)主依法享有通行權(quán)。如果物業(yè)或停車公司因業(yè)主未交停車費(fèi)而拒絕其車輛出入，不符合法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的通行權(quán)。

魏曉東介紹，調(diào)整居住小區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的停車位收費(fèi)價(jià)格有嚴(yán)格的程序規(guī)定，需得到占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同時(shí)同意，即“雙過半”，收費(fèi)才可調(diào)整，否則會(huì)有處罰。物業(yè)無權(quán)擅自調(diào)整停車費(fèi)，物業(yè)收取停車費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定，業(yè)委會(huì)再委托物業(yè)代為收取停車費(fèi)，物業(yè)同時(shí)可獲取相關(guān)服務(wù)、維護(hù)費(fèi)用。(北京晚報(bào)記者 師悅)

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