昆明別墅（昆明富人區別墅排名）昆明樓市動態2021-04-14 09:19:02

“理想生活，市中心一套大平層，城郊一套別墅度假房?！边@是來自樓粉對于美好生活的向往，也是其對品質生活的獨特理解。

圖片截自樓粉留言

(資料圖)

現實中，特別是經歷新冠肺炎疫情之后，在購房的相關咨詢中，涉及別墅/合院的問題明顯要比以前多出許多，或許，這就是后疫情時代市場需求的一種真實寫照。

那么，要在昆明買別墅會是一件很容易的事情？

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昆明置業門檻有多高？

我們先從置業門檻的角度看，根據克而瑞最新發布的數據顯示，今年3月昆明主城商品住宅成交均價為15704元/㎡，環比下降1%。

以購買100㎡的房子為例，總價門檻約157W起。意味著，手里至少得有32W的首付，才能達到在昆明主城區安家的平均線。

當然，這只是粗略計算的結果，反映的是昆明主城區的整體情況。

而從主城各行政區看，最便宜的呈貢區，成交均價約12088元/㎡。與主城其他區相比，看似置業的難度更小。

但實際上，呈貢一些項目當前約1.3-1.4w/㎡的售價，遠在3月的成交均價之上。

因此，想要位置好、配套全、有品質，還要夠寬闊的房子，手里的預算要比成交均價高出許多，才有可能買得到。

圖源克而瑞

就昆明主城其他四個區而言，五華區、盤龍區和官渡區的房價水平與主城區平均線相當；只有高端低密產品居多且相對集中的西山區，房價高出主城區平均線一大截。

從地理區位和當前昆明主城區的置業門檻來看，能明顯的看出主城區正在擠壓居住需求，這也是為何房子會越賣越遠的原因所在。

畢竟，對于房子而言，買得起才是根本。

事實上，需求外溢是城市化進程中土地寸土寸金的結果。伴隨而來的是，優越的區位與高品質的生活對于普羅大眾而言越來越不可兼得。

這種主城區的高品質生活只能是少數人的選擇的趨勢，客觀上也造就了主城區諸如別墅、洋房等低密度產品價格的高企。

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高品質生活何處尋？

由于土地利用率的要求，在城市建設層面，一般會對主城區土地輔以相應的指標，來控制和約束開發行為。

因此，諸如別墅/合院這類容積率低、建筑密度小的產品，大多呈現出的是近郊化分布的特點。

我們拿昆明主城區當前在售的別墅/合院類項目來看，均遠離城市中心區，有的甚至可以說是偏居一隅。

從產品來看，大多也是別墅/合院+洋房的組合。相對越好的位置，越難出現純別墅/合院類產品。從某種程度上講，這或許也是開發商向用地指標妥協的結果。

昆明樓市/制表

雖然昆明主城區目前有20余個別墅/合院項目在售，但從價格上看，僅有一個項目總價在200W以內，可惜是商業性質的產品。

因此，要在昆明主城區買到總價200W以內的住宅類的別墅/合院產品，顯然已經不太現實。單純的通過價格對比可以看出，昆明主城區別墅/合院的購置門檻已在260w/套起。

也就是說，在購置門檻上，別墅/合院類的產品，對于購房者的擠壓作用比普通住宅產品更大，由此造成的需求外溢更明顯。

正是基于這樣的市場現狀，特別是近年來隨著主城區可供開發的土地越來越少的情況下，催生了郊縣別墅/合院產品走熱的趨勢。

這其中，尤以素有“昆明后花園”之稱的安寧太平最具代表。

憑借距離昆明主城區較近的區位優勢，太平新城在昆安一體化發展的思路引領下，歷經10余年發展，已經成為昆明發展成熟度最高的衛星城宜居區域之一。

昆明市中心到太平新城的直線距離比呈貢還要近

隨著2015年滇中新區的設立，包括太平新城在內的整個安寧的發展被拔升至滇中新區西側核心區的高度，成為滇中新區輻射滇西的重要前沿，發展前景不可估量。

而單從太平新城的發展中可以看出，眾多房企涌入撐起的這一片開發熱土，在承接著昆明主城外溢的居住需求的同時，也通過親民的價格圓著昆明高品質的人居的夢想。

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200w以內別墅的選擇

在眾多進駐太平新城的開發商中，發跡于中原大地的浩創集團雖然是后來者，但其攜19年精工而來的浩創悅山湖，甫一亮相便以少見的高性價比產品引起了市場的廣泛關注。

憑借毗鄰光崀景區的獨特區位優勢，以及太平新城天然宜居的環境，浩創悅山湖在約700畝的地塊上，將打造近百畝的悅山湖公園，并圍繞白鷺主題提取“印象莫奈”油畫中的5大元素規劃極具藝術感的5大主題園區，與北美風格的建筑共同營造出與鷺相伴的湖山人居新生活。

悅山湖公園鳥瞰效果圖

在內部景觀的打造上，采用“一軸兩翼四組團”的設計方式，打造出“明媚陽光”、“歸家的云”、“南飛候鳥”、“起伏水紋”、“浪漫花園”五大景致，并融入形象、交流、成長、健康、文化、安全、智能等七大配套，與高層背山低層面水的建筑交相輝映，形成相映成趣的品質生活畫卷。

浩創悅山湖項目景觀規劃示意圖

在產品規劃上，浩創悅山湖基于僅1.5的低容積率優勢，采用別墅+洋房/小高層的組合，計劃分三期開發完成。整體產品布局借助自然呈階梯狀起伏的地形，因地制宜的打造空間及視覺上的層次感，最大化的實現建筑與景觀的有機統一。

浩創悅山湖項目規劃效果圖

同時，項目自身配套一個12班的幼兒園，還有相應的社區商業，能充分滿足業主日常生活需求。

而就太平新城而言，在砂之船奧特萊斯、昆華醫院太平分院、在建的大白鯊海洋公園，以及周邊眾多學校配套的加持下，已經成為了置業的熱土。

據悉，浩創悅山湖項目在售的是一期的洋房產品和二期的聯排別墅。其中，聯排別墅產品帶有花園和地下室，且均為贈送面積，不計入銷售，得房率約200%。

我們來具體的看戶型，建面約98㎡的聯排別墅，可拓展4室2廳1廚3衛2露臺。

整個戶型采用前庭后院設計，南北通透，采光通風效果好，約6.3米寬的大庭院，開間尺寸寬闊，結合步入式設計，盡顯尊貴。

項目建面約98㎡的聯排別墅戶型

室內餐客一體設計，動靜分區明晰。頂層主臥寬闊，雙露臺設計，視野開闊，三段式衛浴空間，私密性好。

值得一提的是，除了拓展出的露臺面積為贈送外，前后花園約60-70㎡的空間，以及約45-48㎡的地下室，均是贈送使用，得房率超高，這也算是太平新城市場罕有的了。

同樣，在售建面約125㎡和160㎡的聯排別墅戶型，除功能性更強之外，實得面積也更大。

可以說，聯排別墅產品的驚艷設計，以及超高的得房率，是浩創悅山湖項目一經推出便引發廣泛關注的內在要素。

而其建面約98㎡的聯排別墅產品，僅約165W的總價，則是向市場投出的一枚重磅“炸彈”，足以撼動昆明主城外溢的高品質生活需求，成為總價200W以內別墅的最佳選擇。

要知道，主城區一套高層住宅的價格，就可以買到浩創悅山湖小戶型的聯排別墅，可見產品的性價比有多高。而且，在限墅令的管控下，別墅產品只會越來越稀缺，對于市場而言，真就是賣一套少一套的狀態了。

目前浩創悅山湖一期別墅全面售罄，二期別墅全面封頂，預計2022年12月交付。

此外，與在售聯排別墅同期推出的還有一期的純板式湖景洋房/小高層產品，小高層產品有建面約68㎡、78㎡、88㎡、98㎡等多元戶型可供選擇，是區域內少有的低容積率產品，總層高11-16層，為2T4戶的純板式設

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