土地市場的“黑馬”并不少，有制造業(yè)背景的偉星房產(chǎn)、南通亞倫房地產(chǎn)，愈發(fā)自信地活躍在土地市場，擁抱更廣闊的機(jī)遇。

近年來，偉星房產(chǎn)重返杭州市場，新進(jìn)入南京、武漢等城市，帶著在蕪湖、合肥、臨海等深耕城市積累的經(jīng)驗，準(zhǔn)備一展宏圖。

今年前四月，其拿地金額甚至超過越秀、濱江、金地等同在發(fā)力的國企、民企，權(quán)益拿地金額排名也由去年全年的第18名躥升至第9名。

(資料圖)

在多家大型房企仍不對外公布銷售目標(biāo)時，偉星并不避諱對外談?wù)撟约旱囊靶摹?/strong>在今年2—3月召開的經(jīng)營工作會議中，該公司提到，要通過三至五年的努力，實現(xiàn)500—900億元的銷售規(guī)模。若以目標(biāo)最高值900億元計算，其希望3—5年內(nèi)銷售額增幅達(dá)170%。

實際上，已成立三十年的偉星房產(chǎn)并不算一家“新銳”房企，只因此前蟄伏在深耕區(qū)域，而當(dāng)前民企失速的背景下，其得以在土地市場以黑馬之姿一展身手。

偉星可以看作是在三四線城市深耕到極致的典型，這些市場的房價天花板并不高，對開發(fā)商的成本管控、營銷能力要求極高，“偉星房產(chǎn)由三四線小城市逐漸升維至長三角城市，對于低毛利和成本管理、推盤與營銷有著十分扎實的經(jīng)驗積累與長期歷練，更能夠經(jīng)受高線位城市與市場的激烈競爭。”在IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，這是偉星能在頭部房企紛紛趨于保守操作的當(dāng)今，異軍突起的優(yōu)勢所在。

圖源：偉星房產(chǎn)微信公眾號

浙江房企，在安徽城市問鼎

在某社交分享平臺，不少用戶戲稱安徽蕪湖為“偉星市”，“如果你常住蕪湖，一定有個住在偉星小區(qū)的朋友”，此言不虛。

自2000年在蕪湖開發(fā)第一個樓盤“中西友好花園”以來，偉星已在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了超40個項目，據(jù)此計算平均每年就新增至少2個項目。

在這個2022年常住人口為373.1萬人的省轄地級市，有四十多個樓盤意味著極高的品牌認(rèn)知度。據(jù)偉星房產(chǎn)微信公眾號披露的數(shù)據(jù)，2021年，偉星在蕪湖的市場占有率高達(dá)35%。2020年，該公司在蕪湖的銷售業(yè)績甚至超過了第2—7名的銷售之和。

在蕪湖西北部的合肥，偉星房產(chǎn)的市占率也不容小覷，據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年偉星在合肥的全口徑銷售額為117.18億元，在各大開發(fā)商中位列第二；同期，偉星房產(chǎn)馬鞍山公司在當(dāng)?shù)氐氖姓悸蕿?8%——從2010年拍下霍里山公園地塊，到市占率近三成，偉星只用了11年。

據(jù)克而瑞安徽區(qū)域發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年，偉星房產(chǎn)在該區(qū)域的全口徑銷售額為214.37億元，比第二名的保利發(fā)展多了41.5億元；權(quán)益銷售金額合計202.46億元，與2021年基本持平，比第二名的碧桂園多了78.96億元。

但實際上，這家安徽樓市的霸榜企業(yè)是一家浙江房企。

1993年，偉星房產(chǎn)在浙江成立，其在杭州開發(fā)的偉星大廈可以看作是該公司的第一個項目。不過，直至2021年，偉星才再次進(jìn)入杭州市場。

避開杭州市場的日子里，偉星房產(chǎn)在浙江臨海市的業(yè)務(wù)風(fēng)生水起，2021年臨海區(qū)域公司的市場占有率高達(dá)54%，浙江大區(qū)總部也位于臨海。

除了上述幾個深耕城市，近年來，偉星開始實行“走出去”戰(zhàn)略，除了重返杭州，還新進(jìn)入武漢、南京、寧波等多個長江沿線、長三角城市。

“重點是向合肥和長三角城市群拓展，同時關(guān)注當(dāng)下市場相對不火的中部省會城市。”偉星安徽區(qū)域公司總經(jīng)理盧韜如此形容“向周邊城市發(fā)展”的戰(zhàn)略思路。

前四月拿地金額超龍湖濱江

偉星在單一城市深耕做大市場占有率的速度有目共睹，近幾年，在“走出去”戰(zhàn)略指導(dǎo)下，其在土地市場的加速也尤為明顯。

據(jù)中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1—4月，偉星房產(chǎn)權(quán)益拿地金額78億元，位列榜單第九，比龍湖、濱江、金地的拿地金額還高，在民企中僅次于剛剛和華潤在廣州番禺長隆“搞了個大單”的長隆集團(tuán)。去年全年，偉星的權(quán)益拿地金額則位列榜單第18名。

前四月，偉星全口徑權(quán)益新增貨值為119億元，超過象嶼地產(chǎn)、保利置業(yè)、金地集團(tuán)。

同時增長的還有銷售數(shù)據(jù)，據(jù)克而瑞榜單，2022年偉星全口徑銷售額340.2億元，位列第55名。今年前四月排名則升至第50名。

從蕪湖、臨海等低線城市起步的偉星何以在近幾年異軍突起？

偉星房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)總經(jīng)理姜禮平在今年4月的“2023年偉星房產(chǎn)人力資源工作會議”上曾如此總結(jié)公司房產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢增長的原因，“首先得益于偉星的穩(wěn)健經(jīng)營，在當(dāng)前各種風(fēng)險疊加的背景下，偉星房產(chǎn)始終堅持集團(tuán)‘穩(wěn)中求進(jìn)，風(fēng)險控制第一’的經(jīng)營思路，有效保障了企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展；第二是精準(zhǔn)把握市場變化，因時因勢因機(jī)做好戰(zhàn)略調(diào)整，深耕精耕核心城市穩(wěn)健發(fā)展；第三追求長期可持續(xù)，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品、服務(wù)，合理安排現(xiàn)金流，重視項目效益。”

在分析人士看來，近幾年市場深度調(diào)整，一些之前在區(qū)域深耕的中小房企迎來快速發(fā)展的機(jī)遇。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向藍(lán)鯨財經(jīng)指出，類似偉星房產(chǎn)的企業(yè)擁有獨特的優(yōu)勢，一是這些企業(yè)之前在區(qū)域深耕，沒有過快地激進(jìn)發(fā)展，降負(fù)債及去杠桿包袱壓力較小；二是背靠實業(yè)制造業(yè)母集団，融資能保持通暢，有精工細(xì)作的精心打磨產(chǎn)品品質(zhì)的基因，擅長成本控制，節(jié)省成本提高效率。

機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，在當(dāng)前階段大舉拿地，偉星面臨的挑戰(zhàn)也不能忽略。

“過快擴(kuò)張會提升公司負(fù)債水平及杠桿率，加大企業(yè)財務(wù)資金風(fēng)險；同時，類似偉星的開發(fā)商此前在特定區(qū)域深耕且規(guī)模較小，產(chǎn)品及服務(wù)能力有限，一旦區(qū)域及規(guī)模迅速擴(kuò)張，對企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)能力及組織管理都提出了更高的要求，如果管理能力迭代升級跟不上，容易導(dǎo)致經(jīng)營管理風(fēng)險。”劉水指出。

柏文喜則認(rèn)為，偉星還面臨機(jī)會判斷是否準(zhǔn)確以及產(chǎn)品去化速度、土儲資金、開發(fā)投資等等一系列壓力與挑戰(zhàn)。

左手房地產(chǎn)，右手制造業(yè)

偉星房產(chǎn)只是浙商章卡鵬產(chǎn)業(yè)版圖的一部分，這家公司背后的偉星集團(tuán)業(yè)務(wù)還包括服裝輔料、新型建材、水電、金融等，旗下核心企業(yè)包括偉星股份、偉星新材、偉星房產(chǎn)、偉星水電、偉星金融。其中，前兩家公司已上市。

偉星股份主業(yè)為各類中高檔服飾及箱包輔料產(chǎn)品的研發(fā)、制造與銷售，主營鈕扣、拉鏈和 金屬制品等產(chǎn)品。據(jù)該公司年報，其是國內(nèi)服飾輔料行業(yè)的龍頭企業(yè)，在國內(nèi)外建有八大工業(yè)基地，是國內(nèi)綜合規(guī)模最大、品類最為齊全的服飾輔料企業(yè)。

偉星新材主要從事各類中高檔新型塑料管道的制造與銷售，此外還有家裝防水業(yè)務(wù)、凈水業(yè)務(wù)等。該公司曾獲“中國輕工業(yè)塑料行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)”“中國輕工業(yè)二百強(qiáng)企業(yè)”“中國塑料管道行業(yè)十強(qiáng)企業(yè)”等稱號。

偉星的服飾輔料、塑料管道生產(chǎn)業(yè)務(wù)盈利能力并不遜色，2022年兩家上市公司的總營收為105.8億元，歸母凈利潤總額則為17.86億元，毛利率水平在40%左右。

近三年，偉星股份、偉星新材營收利潤均穩(wěn)步增長，并未如房地產(chǎn)行業(yè)這般面臨周期性問題。不過，房地產(chǎn)這門營收規(guī)模大、盈利能力強(qiáng)的生意，偉星自然不想錯過。

2021年，偉星房產(chǎn)實現(xiàn)營收281.6億，同比增長40.6%；若根據(jù)中指研究院計算的2021年百強(qiáng)企業(yè)的凈利潤率均值9.8%計算，偉星當(dāng)年凈利潤約27.6億元。當(dāng)年營收、凈利分別是偉星股份和偉星新材營收、凈利總額的2.89倍、1.65倍。

可見，除了制造業(yè)帶來的“穩(wěn)穩(wěn)的幸福”，房地產(chǎn)的“快錢”偉星也想要。

在房地產(chǎn)市場仍未回歸上升通道時，偉星房產(chǎn)看似并不恐懼挑戰(zhàn)，其表示，“沒有黑鐵時代，沒有黃金時代，把自己做好，都是好時代。”

在三四線城市積累的經(jīng)驗和制造業(yè)背景，能否帶著偉星走向自己的好時代？