香港寫字樓市場如今正陷入低潮。

作為全球金融中心的香港，中環的寫字樓租金“貴”絕全球。然而，隨著外資金融機構大幅裁員，中資金融機構、共享辦公平臺紛紛放慢擴張步伐，香港寫字樓空置化愈發嚴重。

據悉，位于中環的長江實業中心甲級寫字樓的空置率高達25%，與之相鄰的弧形玻璃建筑——基兆業大廈，目前僅租出30%。

香港寫字樓空置率高企

在香港，外資金融機構占據了香港甲級寫字樓近30%的辦公空間。

隨著美國華爾街幾家大型銀行的大幅裁員，香港寫字樓空置率逐漸高企，且租金和銷售價格都在下跌。

根據差估署公布的《香港物業報告2023》，除中區外，所有分區的甲級寫字樓均錄得雙位數的空置率。此外，今年甲級寫字樓落成量約270.2萬平方尺(約合30萬平方米)，較去年減少約16%，其中38%和25%的預計供應量分別來自深水埗和中西區。

高力國際集團公司數據顯示，香港整體甲級寫字樓空置面積今年達到創紀錄的1300萬平方英尺(約合120萬平方米)，空置率約15%，是2019年的三倍以上，超過了曼哈頓12.5%的水平以及競爭對手新加坡4.6%的水平。

具體來看，長江集團中心寫字樓的閑置率約為25%，與之一路之隔、可一覽維多利亞港風光的基兆業大廈的出租率僅為30%。

東方證券(香港)分析師馮皓霆表示，“由于金融行業從去年開始萎縮，擁有全球最昂貴寫字樓租金的香港，不僅面臨過剩的寫字樓供應，還有急跌的租金和價格。”

回顧香港辦公樓出租由“消費升級”到“消費降級”的三個時段，馮皓霆指出，首先是1997-1998年亞洲金融海嘯時期，當時甲級寫字樓空置率較低，而丙級寫字樓空置率較高，這是由于行業變化帶來的寫字樓“消費升級”現象。而2008年金融危機時，甲級寫字樓的空置率明顯比乙和丙級高，因為金融在GDP占比已有成熟的上升趨勢。最新一輪空置率上升由2014年開始，發展到目前，供過于求的情景已經開始影響核心CBD，如中環中心地區等。據差餉物業估價署，中環租金已回落到2013年的水平。

比如長江集團中心，高層最近出租尺價為109港元，一層租金為每月230萬港元，這樣的價格比去年2月份高峰時的尺價148港元(一層租金約為每月310萬港元)已有26%的跌幅，但近一年長江中心的出租率也不多，只有6宗。

世邦魏理仕認為，香港寫字樓短期內很難有積極因素驅動，價格下跌雖然緩慢，但很難反彈。

香港綜合營商指數下滑

除了金融機構大幅裁員影響甲級寫字樓租金和租賃，香港中小企業營商環境同樣令人堪憂。

根據香港政府統計處發布的中小型企業業務統計調查報告顯示，反應中小企業業務收益的現時動向指數從2023年5月的47.2下跌至6月份的44.4，按行業分析，不少統計調查涵蓋的行業業務收益有不同程度的下跌，特別是地產業(從50.0下跌至43.9)、批發業(從50.0下跌至45.7)及進出口貿易業(從48.0下跌至44.6)。

香港特區政府發言人稱，中小企業的整體營商氣氛于6月進一步回落，外圍環境疲弱和先進經濟體貨幣政策進一步收緊將繼續影響營商氣氛。

8月3日香港生產力促進局(簡稱“生產力局”)同樣公布了2023年度第三季“渣打香港中小企領先營商指數”“渣打中小企指數”)調查結果，結果顯示，五大分項指數(包括“招意向”、“投資意向”、“營業狀況”、“盈利表現”和“環球經濟”)全線下跌，其中以“營業狀況”及“盈利表現”的跌幅最為顯著，顯示香港中小企對本季生意額的信心有所回落。“環球經濟”也下跌8.0至40.3，反映香港中小企業正受到外圍環境的挑戰。

除此之外，拉動香港經濟的另一大支柱產業物流外貿也出現大幅下滑。

香港統計處7月25日發表的對外商品貿易統計數字顯示，2023年6月香港整體出口和進口貨值均錄得雙位數下跌。

繼2023年5月份錄得15.6%的按年跌幅后，2023年6月份商品整體出口貨值為3374億港元，同比下跌11.4%。同時，繼2023年5月份錄得16.7%的按年跌幅后，2023年6月份商品進口貨值為3939億港元，同比下跌12.3%。2023年6月份錄得有形貿易逆差566億港元，相等于商品進口貨值的14.4%。

香港政府發言人表示，在外圍環境疲弱下，2023年6月商品出口貨值按年進一步下跌。輸往中國內地、美國及歐盟的出口均減少。輸往大部分其他主要亞洲市場的出口繼續錄得不同程度的跌幅。在環球經濟增長減慢的影響下，香港的出口表現短期內會繼續顯著受壓。

關鍵詞：