第一財經 作者：林采薇 馬一凡

在一些核心城市，曾經被業內高呼要盡快拋棄的“老破小”住宅，今年相繼走出了獨立行情。比如上海和杭州，5月份開始，市區范圍的小戶型二手房就已經大幅放量，直到7月，此類房源的暢銷仍然在繼續，并延伸到了更多城市，例如廣州。

(資料圖片僅供參考)

“老破小”二手房突如其來的行情讓不少人感到意外，但有一類特殊的買家明白其中的奧妙，他們看到了利率頻頻下調和二手房大殺價之后出現的機會，類似股票投資中的“戴維斯雙擊”。

一位近期在廣州買入了幾套小戶型的投資人士對第一財經透露：“在我們選中的區域，近期基本上放出來一套我們就收一套，選擇區域的標準是價格夠不夠低，以及房子好不好租出。”

有跡象顯示，隨著銀行存款利率的不斷下調，以及房價下跌后租售比的提升，部分資金已開始重新將房產作為投資選項之一，只是當下這批投資者對房產標的的選擇標準與過去已截然不同。

交易邏輯

李萌(化名)是廣州一名金融從業人員，近期的空閑時間他都在密集看房。“準確說，我們淘的不是老破小，而是所有低價房，只是老破小降價多，總價低，更容易達到投資標準。我們主要看商業旺地周邊幾公里范圍的二手房，樓齡不重要，租金能達到要求就可以。”

所謂的達到要求，主要指租金能否覆蓋掉購房貸款的利息。如果按照一般性的住房按揭貸款，一些房源的租金還不足以覆蓋房貸利息，但若通過公司申請經營貸，情況就不一樣了。

李萌的賬本是這樣的：以一套此前最高達到三百多萬的房為例，如今降到大約200萬左右可以拿下，經營貸大約可以貸出180萬左右，自己只需要出二三十萬便可以拿下。經營貸做五年或者十年期，每月償還利息，到期還本。現在經營貸利率低至2字頭，一年幾萬塊的利息，基本上可以靠房租覆蓋了。等到將來貸款到期可以申請轉貸，其間若房價上漲，便可以賺上一筆。

按照李萌的投資邏輯，只要貸款利率低于租金回報率，這筆賬就算得過來。當然，這是資產荒下的一種投資布局，也是資產配置。也不排除房價繼續下跌，但他們認為下跌幅度不會太大，且若放到五年甚至十年的時間段，有一些反彈的機會還是值得搏一搏。

諸葛找房數據研究中心通過選取全國重點50城數據，發現2024上半年重點50城租金回報率(租金回報率=房屋年租金/房屋總價)較上年上升0.07個百分點至2.03%，跑贏當前國有大行5年期存款利率。

“現在上海的平均租金回報率肯定連2%都不到，電梯房普遍在1.5%左右，不過有一類房子租金回報率能超過3%。”上海的一位投資客董旺給記者展示了一套位于浦東核心片區某老舊小區的30平方米出頭房產，該住宅掛牌價僅180余萬元。據董旺介紹，像這種房子經過簡單翻新后，出租價格能接近5000元/月，租金回報率能超過3.3%。

董旺告訴記者，其實投資客一直都是“老破小”住房的重要買家之一，買市中心“老破小”主要就是看中土地價值，有些人是為了“博拆遷”，也有人就是為了配置資產，同時獲取可觀的出租收益。“前幾年價格虛高的時候，很多人撤離了，現在又有人在陸續進場。”

中原地產資深分析師盧文曦則表示，近期這種投資“老破小”的咨詢量確實多了起來。“我接觸到的一部分人確實想要買這類房子，因為算下來它的投資回報率穩定，現在存款利率才‘1字頭’，而這種房子租金回報率達到2%以上。”

董旺認為，杭州的“老破小”市場也有投資客進場。“杭州市區一套50平方米老舊房子的價格在150萬元左右，現在首套房首付只要15%，也就是20萬出頭就能拿下一套房。”他表示，在限購政策放松的情況下，在多個核心城市同時配置資產是被允許的，這樣當然也能更好地分攤風險。

行情反轉

這種住房投資模式之所以重現于市面，一方面源于房價的下降導致租金回報率大幅改善，另一方面是購房資格的放寬。

多個核心一二線城市近半年來取消了家庭限購兩套的限制，比如今年年初廣州宣布120平方米以上住房不納入限購范圍，而且政策支持“租一買一”，若名下住房取得房屋租賃登記備案證明，在新購買住房時就可以相應核減名下住房套數。

再比如杭州也已經在今年5月初全面取消住房限購，首套標準也有所放松，只核查購房家庭所購房屋所在區、縣(市)的住房情況，這就意味著外地人不僅可以在杭州買房，套數也不限制，首付門檻還降得很低。

這些條件給投資客創造了較為寬松的環境，可以用較少的首付加上較高的杠桿，在核心城市購買多套房用于出租，享受低利率時代的紅利。早在今年5月杭州取消限購時，就有杭州本地媒體報道，來自深圳、金華、溫州、臺州等地的購房人到杭州專門掃貨“老破小”住宅。杭州貝殼研究院院長上官劍也對第一財經表示，新政后“老破小”的日均成交量相較新政前增長38%，外地購房者明顯多了。

在房地產交易中，通常都很難精準統計某個階段內投資客的占比，唯獨可以確認的是，過去兩三個月時間里，多個城市的二手房交易持續放量，一些熱門城市甚至出現了掛牌房源的下降趨勢。

數據顯示，2024年6月，上海二手住宅成交2.39萬套，創近3年新高；7月上海二手房(含商業)共計成交2.04萬套，再破兩萬套大關。廣州二手房市場6月成交量也創下自2023年4月份以來的新高，網簽數達到1.05萬套，7月網簽9299套。杭州6月二手房成交量則創下了15個月來的新高，達到8849套；7月杭州二手房依舊成交了8341套，同比增幅達72%。成都7月份二手房成交量更是再度站到全國第一的位置，月成交達2.12萬套……

一個有趣的現象是，多個城市二手房數據的提升，都與“老破小”住房交易量大漲有較大關聯。根據上海市房地產交易中心數據，今年6-7月，上海全市“老破小”住房成交約1.6萬套，其中屬于家庭唯一、外環內的“老破小”住房達到了5700套。上海鏈家運營管理中心總監余靜奇告訴第一財經，“5·27新政”后，購買上海外環內“老破小”(房齡大于15年、面積小于70平)的客戶占比較新政前有所提升。

在廣州，最核心板塊珠江新城的小戶型住宅近期成交活躍，7月份該板塊成交的47套二手房里面，總價在1000萬元以下的小戶型房源就占到了33套，比例高達70%。合富研究院表示，當前廣州有部分老舊二手房單位從放賣到成交能在一周甚至幾天內完成，而廣州二手房的平均交易周期超過130天。

而在杭州，像朝暉小區、古蕩新村、夕照新村、采荷小區、翠苑小區等市中心老舊小區近兩個月的成交一直十分活躍，在小區成交榜單上位居前列。

在李萌這類投資者看來，選擇“老破小”，最直接因素是“降幅大”。“之前很多人大喊拋棄老破小，讓許多業主急于出手，殺價空間大。跌著跌著，價值就出來了。”

廣州有熟知二手房交易的中介機構負責人向第一財經透露，去年9月和今年初，房價兩次大幅下挫，大部分二手房的價格跌幅普遍達到20%以上，多的更是跌去了40%，讓投資者嗅到了其間的機會。“6月份我們門店成交了4套房，兩套投資，兩套自住。”該位負責人稱。

另有多名正在放盤賣房的業主向第一財經證實，從接觸過的意向買家來看，投資者往往有一些顯著特征：一是不太關注房子本身的現狀，保養新不新，面積大不大，朝向好不好等都不太在意；二是極力打壓房價，試圖以盡量低的價格成交；三是可能會提出讓業主配合做高評高貸的要求，即簽訂比真實成交價更高一些的合同價，以爭取從銀行獲得更多貸款。

機會與風險

多數業內人士認為，“房住不炒”將是房地產新發展模式下的基本邏輯，希冀房價暴漲來獲利的投資模式基本上不太可能再現，取而代之的是，租金回報率或將成為房產投資新的“價值錨”。

8月9日，央行發布2024年第二季度《中國貨幣政策執行報告》，其中指出，租金是影響住房價值的核心變量，資產有價值，是因為會帶來未來現金流收益。理論上，住房的價值主要受未來房租折現的影響，房子的居住屬性和總體穩定的房租折現決定了房產的底價和基礎。

該報告還表示，住房“租售比”近年來總體回升，有市場機構測算目前一線城市租售比已接近2%水平，二、三線城市升至3%左右。而對于長期持有的住房資產，租金的增長率也很重要，會增厚租賃住房的收益回報。隨著經濟的逐步恢復，長期看租金仍有望穩步上漲，過去十年我國CPI中房租分項年均上漲超1.2%。若假定未來仍能長期保持這樣的租金增長率，相較于既定的購房成本，租賃住房總的收益率在靜態租售比基礎上有望提升至3%以上，將高于多數資產回報率。

對于目前的年租金回報率，盧文曦表示，各機構統計的樣本不一樣，所以結果存在微小偏差，整體來看，像上海的住宅租金回報率平均就是1.6%-1.7%，市中心“老破小”確實更高，基本在2%以上。“回報率超過3%的房源也有，但是比較少，一旦放出來就會受到客戶的重點關注。”余靜奇則表示，從7月的租金和樓盤成交價來看，上海也存在部分租金回報率大于3%的樓盤，主要集中在世博、彭浦、新華等熱門商圈。

鏡鑒咨詢創始人張宏偉則對記者表示，按照房地產業內的一般投資邏輯，租金回報率一般要達到4%-5%才有投資價值，這一數值也跟國際標準一致，按照這個標準來看，現在部分“老破小”的租金回報率依然低于具備投資價值的標準。

盧文曦認為，目前不少投資客處于看房、考慮的階段，尚未“下手”，而“老破小”的成交量雖比以前要高，但也談不上非常活躍，因為投資“老破小”雖有利可圖但也有風險。

最大的風險便是房價進一步大幅下降。“假如房價繼續暴跌，跌去四五成，那么這個投資就是失敗的。”廣州投資客李萌在評估風險時也考慮過這樣的可能性，但他還是對未來房價的長期走勢偏樂觀：“我們的估計是，即便房價還會跌，大概也就是一二十個點的幅度，隨著各種政策的落地，房價暴跌階段應該已經過去，買不到最低價，目前也是買個相對低價。”

更讓房地產業內人士所擔憂的是，核心區“老破小”周邊配套成熟、通勤便利，但房子品質相對新房較差，長期來看流動性較差。盧文曦認為，“老破小”雖然價格便宜實惠、租金回報率穩定，但是未來資產比較難變現，接受客群單一。

但在投資客眼中，只要買得足夠便宜，安全墊就足夠厚，現實并非一成不變，未來的可能性，誰能精準判斷呢？

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