10月25日一大早，家住北京五環外的張女士就掏出手機，打開了建設銀行APP。“終于等到了政策調整。”她興奮地表示，“當年我買房的時候趕上了高點，利率高達貸款市場報價利率(LPR)加105個基點。這幾年一直想提前還貸，又怕手頭應急的錢都投進去很被動。這次好了，利率調整為LPR減25個基點，直接從5.25%降到了3.95%。”

張女士告訴《金融時報》記者，折算下來，她每個月的還款能減少近1000元，一年就是11000多元。“正好快‘雙11’了，省下來的錢我還能多買幾套新衣服。”

像張女士這樣的購房者有不少。10月25日，多家主要銀行的存量房貸利率批量調整落地。據業內專家預計，本次調整后，預計存量房貸利率平均下降0.5個百分點，總體上，將節省借款人利息支出1500億元，惠及5000萬戶家庭、1.5億人口。

存量房貸利率調整，正是9月29日中國人民銀行公布的一攬子房地產金融政策中的一項。如今，一攬子政策公布已經1個月有余，市場已用實際數據給出了答案——整體反應積極。“整個市場復蘇態勢非常明顯，全國層面的市場數據都出現較好的拉升。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進在接受《金融時報》記者采訪時表示。

存量房貸利率調整政策迎點贊

由于存量房貸利率調整政策惠及面廣、群眾獲得感直接明顯，這項政策引發了廣泛討論。

“隨著利率市場化改革不斷深化、房地產市場供求關系發生重大變化，之前的房貸利率定價機制也暴露出一些不足，人民群眾反映較為強烈，迫切需要調整優化。”有業內人士對《金融時報》記者表示，此前，根據合同約定，房貸在LPR基礎上的加點部分在合同期限內固定不變。房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發生轉變，容易造成新老房貸利差擴大。隨著利率市場化改革不斷深化，需要優化制度設計，促進商業銀行和借款人以適當方式變更合同。也正是在這樣的背景下，中國人民銀行公告允許變更房貸利率在LPR基礎上的加點幅度。借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。“這次政策惠及的群體很多。”《金融時報》記者從銀行了解到，此前拖欠過還款的客戶也能享受房貸利率調整。揚州的王先生就受益于此。“我所在的建筑行業市場不景氣，由于公司還有很多人要養，10月貸款已經拖欠了幾天。”他對記者表示，為了小孩上學，2021年買了一套學區房，花了200多萬元，當時是二套房，利率上浮80個基點。“10月12日，我看到建設銀行發布了關于調整存量房貸利率的公告后，聯系了貸款銀行江都龍川支行。工作人員告知拖欠客戶也可以享受到降息，房貸利率從4.65%(LPR+80個基點)可以調整下降到3.55%(LPR-30個基點)，直接下調1.1%，每月可以少還利息1800多元，每年可節省2萬元利息開支。”他表示。對個人和家庭而言，房貸利息減少意味著可支配收入實實在在增加和更充裕的現金流。考慮到今年5年期以上LPR累計下降0.6個百分點，房貸利率跟隨LPR重定價后利息還將節省更多。“月供壓力小多了，這下我不用著急提前還款了。”南京的王女士感慨，她在“雙11”置換了新家電，并為家人安排了期待已久的旅游。

一線城市領跑 市場信心明顯提振

“存量房貸利率下降后，購房者對買房后新老房貸利差繼續拉大的擔憂有所減輕。”一位業內人士告訴記者，這也能進一步激活剛性和改善性購房需求，支持房地產市場平穩健康發展。數據顯示，隨著降低存量房貸利率、統一房貸最低首付比例至15%、延長兩項房地產金融政策期限、優化保障性住房再貸款政策等房地產政策出臺后，近期北京等一線城市新房、二手房帶看量和成交量明顯上升。

根據《金融時報》記者從中指研究院獲悉的數據，新房方面，10月以來(10月1日至22日)，30個代表城市新房整體銷售面積約755萬平方米，較9月同期增長49%，較去年同期增長5%。其中，國慶節后(10月8日至22日)，30城新房日成交量持續高位，整體銷售約691萬平方米，較9月同期增長104%，同比增長9%;二手房方面，10月以來(10月1日至22日)，20個代表城市二手房整體成交76644套，較9月同期增長22%，較去年10月同期增長23%。其中，國慶節后(10月8日至22日)，20城二手房日成交量持續高位，整體成交73753套，較9月同期增長75%，同比增長31%。第42周(10月14日至20日)，20城二手房成交套數創今年以來周度成交量新高。

“熱點城市領跑本輪行情。”嚴躍進表示，從梯度來看，當前一線城市表現更強，二線次之;從持續性來看，本輪政策的效果仍在顯現;從傳導性來看，二手房的止跌回穩帶動一手房回暖，進一步帶動開發商銷售業績的提振。

北京等地樓市升溫有強勁的數據支持。中原地產研究院統計數據顯示，在2024年“930新政”后，北京樓市10月成交量持續升溫，截至10月24日，10月北京二手房實際成交已超過2萬套。中原地產首席分析師張大偉預計，10月實際成交約2.5萬套，有望創下8年來同期最高。

除了多位專家提到的一線城市“放量”，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《金融時報》記者披露了“去化周期”的變化。根據冰山指數，多地的去化周期縮短。例如，北京去化周期從10個月降到7個月;深圳去化周期從15個月降到8個月;廣州去化周期從17個月降到8個月。不過，李宇嘉也表示，本輪樓市的“以價換量”效應明顯，包括近期深圳比較火的“日光盤”也出現了均價低于周邊樓盤的現象。“前期由于高房價和預期不振而受阻的需求，在房價下跌、購房門檻和成本降低后得到了釋放。”業內專家認為，首付比例和利率降低等政策措施對需求釋放具有較強的支撐作用。

興業銀行首席經濟學家魯政委對《金融時報》記者表示，前期政策所釋放的累積效應正在逐步顯現。“即便剔除節假日推盤因素影響，10月8日至11日，北京、上海、廣州商品住宅日均成交套數分別為201套、315套、330套，較9月日均成交套數環比增長86.6%、24.7%、106.6%。從一線城市商品房價格來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比已在今年5月觸底，之后環比讀數逐漸回升，其中，上海新建商品房價格環比已無負值。”他進一步表示，從資本市場對房地產市場的影響來看，通常在股市總體上漲一到兩個季度之后，股市上漲帶來的財富效應會顯著增強人們的購房意愿，從而促進商品房銷售提升，當前資本市場的積極變化將給房地產市場帶來利好。

業內預期樓市企穩態勢延續

“在政策的引導下，當前房地產市場出現回升，尤其是一線城市成交明顯增加，看房數量大幅上升;經濟方面，從國慶期間的消費熱度來看也在企穩。現在人們所關心的是反彈、回升和企穩能否持續。”在香港信和集團首席經濟學家、海南大學經濟研究中心主任廖群看來，房地產市場能否止跌回穩是經濟增長能否穩住的一個重要因素。

“房地產市場大幅下跌，既造成消費顯著走軟，又導致固定資產投資明顯轉弱，是當前我國經濟增長壓力的關鍵所在。”廖群認為，房地產市場止跌回穩是穩增長的關鍵抓手，將促使消費和固定資產投資增長雙雙反彈。新近的一攬子增量政策中已將房地產市場止跌回穩作為一個政策目標，無疑是一個正確的選擇。

市場對于有關部門提出的允許專項債券用于土地儲備、研究允許政策性銀行和商業銀行發放貸款支持收購閑置存量土地等政策也有期待。對此，魯政委表示，收購存量房、土地應由地方自主決策、自愿實施，為盤活房企去化困難、閑置土儲提供增量資金。

“整體來看，近期出臺的多項政策對市場產生了積極影響，加上近期多部門頻繁發聲穩定樓市，居民置業信心開始恢復，核心城市市場‘回穩’態勢明顯。”中指研究院研究副總監徐躍進對《金融時報》記者表示，短期來看，在一攬子增量政策帶動下，市場積極變化有望延續，疊加年底各開發商沖刺業績，四季度新房市場或有進一步改善，預計四季度銷售面積同比降幅將繼續收窄，核心城市樓市或將迎來筑底。

關鍵詞： 房地產金融 新政 滿月