韓國房價為什么暴漲?

前期房價的暴漲主要跟兩方面因素有關，一是前期受美聯儲量化寬松政策的影響，海外熱錢大量流入韓國房市，但蒼蠅不叮無縫的蛋，韓國樓市獨特的全租房制度或者說“傳貰(shì)房”制度是泡沫催生的制度基礎。

與其他國家相比，韓國房地產市場具有鮮明的韓國特色。在租房和買房之間，還推出了全租房模式。在該模式下，租戶既不需要買房，也不需要支付房租即可獲得房租的使用居住權。

具體講，租戶在再開始需要向房東支付大約相當于房價80%的保證金，合約兩年，在此期間可以不用每月支付房租，合約到期后，房東將全額退還租戶租金。當然有人會疑問——既然能夠付得起房價80%的保證金為什么不直接買房呢?這是因為這筆錢是從銀行里帶來的，韓國銀行系統針對全租房制度推出了相應的貸款，利息要低于房租，而房東的收益則在于租戶押金的投資收益。

這種收益既可以來自股市，也可以來自比特幣，這些都是近幾年韓國居民比較熱衷的投資方式，當然更多的人選擇用這筆錢繼續買房。按照規定，韓國房貸首付一般為20%-30%，這樣80%房價市值的押金大約可以再買入3-4套住房，然后再以全租房的形式變現，并可繼續重復之前的循環，這種模式在房價上漲的背景下無疑會賺取暴利，并且會進一步推動房地產價格的上漲——杠桿地產牛市。

“成也蕭何，敗蕭何”，這種循環在低利率條件下可以推動房價上漲，在流動性收緊情況下，也必然會造成房地產市場的踩踏。因為合約到期后，房東需要重新償還押金，而流動性緊縮帶來的信貸緊縮，在疊加外資出逃導致的房市調整，導致房東不得不以賣方變現，從而增加市場供給，加劇調整。

當然上述情況的前提是房東還準備買房變現，更可恥的一部分直接攜款潛逃，導致租金在合約到期后不僅血本無歸反而背負巨債，據統計2022年，韓國共發生2073起全租房押金并吞案，金額高達七千億韓元。

韓國房價將何去何從?

目前的韓國，面臨著家庭負債較高、出生率低迷等問題，在一些分析人士看來，這成為拖累該國房價未來走勢的不利因素。

國際金融協會(IIF)2022年6月發布的一份報告顯示，2022年一季度，韓國家庭債務占國內生產總值(GDP)的比例高達104.3%，在受調查的36個國家和地區中排名第一。在東亞國家和地區中，中國香港、中國大陸、日本的這一比例分別為95.3%、62.1%、59.7%。

韓國企劃財政部近日稱，經合組織(OECD)將韓國2023年的經濟增長預期從此前的1.6%下調至1.5%，將明年的經濟增長預期從2.3%下調至2.1%。

國泰君安分析：“雖然美聯儲等央行紛紛表態高利率引發的銀行業第一輪危機已經過去，但是韓國用實例傳達出這樣一個信號：加息的‘潘多拉魔盒’并沒有合上，資產價格和杠桿的壓力仍然會讓很多投資者夜不能寐。”

韓國政府則出臺政策穩定樓市。據韓聯社，韓國副總理兼企劃財政部長官秋慶鎬今年3月表示，該國今年公寓、聯體住宅等共同住宅的基準房價同比下降18.6%，為2005年實施相關制度以來最大減幅。他表示，基準房價下降歸因于政府爭取穩控樓市的政策和央行加息。征收綜合房產稅的房價基準從6億韓元上調至9億韓元(約合474萬元人民幣)，同時下調稅率也將發揮穩定樓市的作用。

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